2018年上半年,昆明公寓攀上了价格高点。根据云南房网当时的调查,博泰城、螺蛳湾中心等少数几个地段比较好的公寓项目,售价已经突破了两万元,这是昆明公寓从未达到的房价高度。除此之外,售价在1万到1万5之间的公寓更是比比皆是,考虑到公寓公摊较大的缺点,这个价格已经比肩普通住宅了。

但到了2018年底,云南房网从各个售楼部处了解到,博泰城、恒大云报华府、融创孔雀镇等项目公寓均进行了产品调整,相应地,价格也有所调整;与此同时,新入市的ME公寓、远洋新干线等公寓项目,开盘价格本身就不算高,仅在6000-8000元/平方米的水平。这已经和同一片区一年多两年前的公寓价格基本处在同一区间了。

建设中的博泰城

相较于住宅而言,公寓户型面积偏小,使用年限仅40年,且贷款利率高,水费电费高,所以市场竞争力较住宅弱,价格也较住宅低。不过昆明房价上涨的这两三年,公寓价格也在大幅上涨,涨幅少则一两千,多则三五千甚至更高。但目前,昆明部分公寓项目开始从高点回调。

首先是部分项目进行了产品形态调整,同时价格也做了相应的调整。

以博泰城为例,博泰城位于一环边,由于地段位置较好,项目住宅、公寓产品价格都偏高。博泰城有平层和LOFT两种公寓,2018年2月份时,平层公寓价格14600-15000元/平方米,LOFT公寓价格在20000-21000元/平方米左右,精装修交房。但日前,博泰城新一批公寓入市,据项目置业顾问介绍,新入市的公寓也是LOFT公寓,不过单层层高为3.9米,毛坯交房,价格14000-15000元/平方米。

恒大云报华府位于南市核心区,与润城、万达广场等相邻。恒大云报华府有平层和LOFT公寓两种,随着销售的推进,目前LOFT公寓已经售罄,仅平层公寓在售。2018年年中时,恒大云报华府平层公寓均价在13500-14500元/平方米上下,随着销售接近尾声,目前平层公寓的价格调整为12000-13000元/平方米,较2018年年中时有所回调,与年初释放的价格基本持平。

融创孔雀镇也做了产品形态的调整。融创入主孔雀镇之前,项目LOFT公寓为精装修交房,不少房源价格已经过万。融创接手孔雀镇开发后做了产品形态的调整,目前在售产品改为毛坯,价格也进行了相应的调整,回调至8000元/平方米上下。

其次是部分新入市的公寓项目价格较低,超出了市场的意料,以远洋新干线、ME公寓最为明显。

远洋新干线位于云南白药街与欣惠路交汇处,临近地铁1号线大学城南站。远洋新干线为商业项目,于2018年11月10日开盘推出了一批公寓,其中毛坯公寓价格6500-7000元/平方米,精装公寓均价8000元/平方米。呈贡自高铁南站开通后,公寓购买力增加,价格不断上浮,目前大部分公寓价格在9000-14000元/平方米左右。新开盘的远洋新干线公寓价格较其他项目明显低出不少。

远洋新干线正在建设中

ME公寓为原恒旺广场项目,位于高新区昌源路与科技路交汇处,临近昆明恒大名都。ME公寓于2018年12月15日开盘,产品形态为平层公寓,开盘价格在7000-8000元/平方米上下。与西市区的金地兰亭广场等相比,价格低出不少。

除上述所列项目之外,还有不少公寓项目虽然没有公开调整价格,但也通过优惠等手段,变相降低了售价,这也导致另外一些没有调价的公寓项目承受巨大的去化压力,后期恐怕也不得不跟进降价。

和昆明住宅市场相比,实际上属于商业物业的公寓对市场形势和供求关系变化的变化十分敏感,自去年下半年起,昆明公寓市场就开始逐渐出现有价无市的现象,到第四季度,价格调整就开始频繁了起来。由于昆明公寓项目绝大多数一开始都是精装修,有些甚至是包括家具家电在内的拎包入住式产品,只要砍去装修,售价立刻就能降下来,这也是为什么昆明公寓的价格变化相比住宅容易的主要原因。

昆明公寓价格回调,主因在于市场供应量过大,近几年大批量写字楼被改造为公寓上市,目前几乎所有比较大一点的项目都有公寓在售,但公寓毕竟不能代替住宅,市场需求面比较窄,集中放量供应的结果就是价格不稳定。（云南房网 作者赵以仙）